Immobilien

Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien sind bei vielen Anlegern nach wie vor sehr beliebt, sei es als Altersvorsorge oder mit dem Ziel, Vermögen aufzubauen. Insbesondere in Zeiten von Niedrigzinsen setzen viele auf das sogenannte „Betongold“, da vergleichsweise sichere Anlageformen keine oder nur eine minimale Rendite bieten. Zugleich steigen jedoch die Immobilienpreise, vor allem in den Metropolen und deren Umland, was wiederum negative Auswirkungen auf die Rendite der Kapitalanlage haben kann. 

Lohnt sich eine Immobilie als Wertanlage? 

Ob sich die Anlage in Immobilien lohnt, hängt ab von: 

• Lage des Objekts 
• Substanz der Immobilie 
• langfristige Entwicklung des Objekts 
• Mietmultiplikator 

Ausserdem sind die Ziele, die Sie mit der Anlage in Immobilien verfolgen, wichtig, z.B. ob Sie durch den späteren Verkauf eine Rendite mit der Immobilie erzielen möchten oder ständige Mieteinnahmen im Fokus stehen. 

Lage der Immobilie 

Die Lage der Immobilie ist im Grunde genommen das wichtigste Kriterium, denn die Lage hat den grössten Einfluss darauf, ob sich die Investition auszahlt, also langfristig gesehen an Wert gewinnt. Hier spielen vor allem die folgenden Aspekte eine grosse Rolle: 

• Verkehrsanbindung 
• Ärzte 
• Schulen 
• Kitas 
• Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung 

Aber auch die sogenannte Makrolage, also die Aussichten der Region, sollten Sie bei der Geldanlage in eine Immobilie berücksichtigen. Dazu gehören u.a. folgende Faktoren: 

• wirtschaftliche Perspektive 
• Bevölkerungsentwicklung 
• Leerstand bei Mietwohnungen 

Gebäudesubstanz 

Den Zustand einer Immobilie richtig zu beurteilen und dementsprechend auch den Preis, verlangt Fachwissen.

Insbesondere beim Kauf eines Altbaus sollte daher immer ein Gutachter die Immobilie bewerten, einerseits um zu ermitteln, ob der Kaufpreis angemessen ist, andererseits um mögliche Sanierungskosten besser einschätzen zu können. 

Rendite und Risiko beim Immobilienkauf 

Ob sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, ist natürlich auch von der zu erwartenden Rendite abhängig. Gerade in Toplagen wird es aufgrund der stark steigenden Kaufpreise in Verbindung mit nicht in gleichem Masse steigenden Mieten schwieriger, die gewünschte Rendite zu erzielen. Zugleich müssen Sie bedenken, dass Toplagen ein geringeres Investitionsrisiko mit sich bringen, quasi entsprechend der Faustregel für sämtliche Kapitalanlagen: 

Geringes Risiko = geringe Rendite 

Wichtig bei der Ermittlung der Rendite eines vermieteten Objekts ist zudem der Abzug der Bewirtschaftungskosten von den Mieteinnahmen. Und bedenken Sie, dass Renovierungskosten sowie Leerstand die Rendite der Immobilie stark schmälern können. 

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf berücksichtigen 

Der Objektpreis ist nur ein Teil der Kosten, die beim Immobilienerwerb von den Anlegern zu zahlen sind. Darüber hinaus müssen folgende einmalige Kosten berücksichtigt werden: 

• Maklerprovision 
• Handänderungssteuer 
• Notariatskosten 
• Grundbuchgebühren 
• Schuldbriefabgaben 

Immobilien als Wertanlage – Vorteile und Nachteile 

Der Kauf einer Immobilie ist mit einer hohen Investitionssumme verbunden und sollte daher gut durchdacht sein bzw. geprüft werden. Und wie bei den meisten Kapitalanlagen hat auch die Anlage in Immobilien Vor- und Nachteile: 

Vorteile der Immobilien Anlage

• Steuererklärung: Viele Kosten können geltend gemacht werden, z.B. Erhaltungsaufwand, Abschreibungen 
• gute Ergänzung im Anlegerportfolio, da Wohnraum immer gefragt ist und Immobilien weniger volatil als Aktienkurse sind 
• hohe Wertbeständigkeit, sofern Lage und Ausstattung stimmen, ggf. auch Wertzuwachs 

Nachteile der Immobilien Anlage 

• Vermietung kann mit hohem Aufwand verbunden sein, z.B. bei häufigem Mieterwechsel 
• laufende Kosten im Zuge der Vermietung für Verwaltung und Instandhaltung – Rücklagen sind erforderlich 
• Klumpenrisiko, sofern Immobilie hohen Investitionsanteil einnimmt – natürlich immer abhängig vom Vermögen des Anlegers und Umfang anderer Investitionen 

Immobilie vermieten oder selbst nutzen 

Vermietete Immobilien sind im Vergleich zur Selbstnutzung grundsätzlich die bessere Geldanlage – durch Mieteinnahmen und Steuervorteile. Die selbst genutzte Immobilie erspart zwar Mietzahlungen, das ist allerdings nur ein Vorteil, sofern Sie viel Eigenkapital in den Immobilienkauf gesteckt haben und die monatliche Belastung gering ist. 

Viele sehen die selbst genutzte Immobilie als Altersvorsorge. Dabei sollte man jedoch bedenken, dass die Immobilie kein zusätzliches Einkommen generiert und weiterhin Nebenkosten anfallen. Ausserdem müssen Selbstnutzer Rücklagen für Reparatur und Instandhaltung einplanen. 

Alternativen zu Immobilienkauf als Geldanlage: Immobilienfonds und Crowdinvesting 

Wer keine hohen Summen in Immobilien investieren möchte, muss nicht grundsätzlich auf die Anlage in Immobilien verzichten. Denn es gibt auch die folgenden Alternativen: 

Crowdinvesting 

Dabei beteiligen sich mehrere Anleger an einem Immobilienprojekt. Ziel ist es, das Investment plus Zinsen zurückzuerhalten und am Gewinn mit der Immobilie beteiligt zu werden. Aufgrund der geringen Investitionssummen haben Anleger so auch die Möglichkeit, in mehrere Immobilienprojekte zu investieren. Ausserdem gibt es beim Crowdinvesting für die Anleger keinerlei Verwaltungsaufwand.

 Aktien von Immobiliengesellschaften 

Mit dem Kauf dieser Aktien erwerben Anleger Anteile an Immobiliengesellschaften, z.B. von Wohnungsbaugesellschaften, Immobilienmaklern oder Bauingenieurfirmen. 

Immobilien-ETFs 

Diese Investmentfonds setzen auf die Entwicklung verschiedener Immobilienaktien-Indizes. 

Immobilienfonds

Durch Anteile an einem Immobilienfonds werden Anleger Miteigentümer einer oder mehrerer Immobilien. Dabei sind offene und geschlossene Immobilienfonds zu unterscheiden: 

Offene Immobilienfonds

Bei diesen Fonds werden aus dem „Topf“, in den die Anleger einzahlen, mehrere Immobilien gekauft. Anleger können jederzeit weitere Anteile erwerben, die Höhe der Anteile ist beim offenen Immobilienfonds nicht begrenzt. 

Geschlossene Immobilienfonds

Hier investieren die Anleger in der Regel in ein bestimmtes Objekt. Ist die Finanzierung abgeschlossen, wird auch der Immobilienfonds geschlossen. Diese Fonds haben feste Laufzeiten, d.h. das eingesetzte Kapital kann erst nach einer bestimmten Frist zurückgezahlt werden. Mit dem im Vergleich zu offenen Fonds höheren Risiko ist bei den geschlossenen Immobilienfonds auch eine höhere Rendite möglich.